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盘点深圳整层写字楼业主,租赁风险及对策!

盘点深圳整层写字楼业主,租赁风险及对策!

距离2021年结束仅剩3个月了,深圳写字楼租赁市场进入紧张的年末去化冲刺阶段。眼看着一片空置的办公室,不少写字楼业主们心急如焚。然而,越是急于出租,越是容易吃大亏。

近期由于写字楼业主因着急出租,在签订房屋租赁合同时,忽略了一些重要的细节及条款,使得自己不仅没收回应有的租金回报,甚至面临巨额赔款的案例比比皆是。实际上,写字楼业主们想要让物业资产更稳健,许多风险在租赁前做好规避和防范便可以减少不必要的损失,那么小编为写字楼业主们盘点租赁环节中,写字楼业主们最容易忽视的4大风险。

一、盘点写字楼业主租赁4大风险

1. 忽略渠道方的“本质”

总结了大多数写字楼业主的心态后发现,业主们往往对租赁放盘渠道过分信任,并且风险意识薄弱,完全难以察觉到其中暗藏的风险。

例如,业主们直接把“拟定租赁合同,签订租赁合同”这类维护写字楼业主利益的重要环节,直接撒手交给渠道方即商办中介处理,认为“商办中介一定是比我专业,租赁合同条款哪里合理、哪里不合理,中介都一清二楚,我付了佣金,中介就得帮我把控好合同风险......”。

但实际上,市场上的商办中介真的会站在业主方的角度为你合法避坑吗?

虽然商办中介们带看,促成合作,签订租赁合同都比业主们更专业,但是业主忽略的是中介们虽然收取业主方的佣金,但更多的是站在“服务好企业客户”,为租客争取更多利益的角度去考虑,毕竟只有租客愿意租,业主方比较好沟通,达成一致才能拿到佣金。

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然而,多数中介方为了快速促成交易、快速拿到佣金却会使出各种招数。有的在未与业主沟通的情况下先允诺了客户所有“不平等条款”,签了合同才告知业主。甚至有的更过分,直接瞒着业主,等拿到了佣金中介就拍拍屁股走人了,剩下租户与业主在扯皮。

因此,写字楼业主们盲目过分信赖商办中介,对于签订租赁合同不严谨,容易让风险藏匿其中,造成不必要的损失和麻烦。

2.疏忽入驻企业租户的资质

“租户出得起高价租金”是大多数业主一直以来衡量租户是否优质的标准,然而,业主方只通过这一项去考量租户的风险性也是远远不够的。

假如一直对于企业租赁“给钱就租”,无论何企业、资质如何都通通收入囊中。久而久之很可能会让一些承租能力差、质量差甚至“违法高风险”,使得入驻企业鱼龙混杂,从而导致以下后果:

1)租户结构不匹配,租户得不到更好的经营发展,抗风险能力一般较差,一旦出现资金断裂,欠租违约率风险高;

2) 承租能力弱,拖欠租金的几率高,租金收益低,租金溢价空间小;

3)将一些原本资质不够、不符合楼宇客群结构的企业吸纳进来,首先楼宇品质势必会大打折扣,并且极有可能引发老客户租约到期不续约、甚至流失的情况。

因此,在签合同前的入驻企业租户的资质审查至关重要。

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如果前期尽职调查缺失,错误引入可能陷入经营困境的企业,轻则租金无法按时收取,导致现金流风险;重则企业倒闭,面临二次招商困扰,还可能引来债权人上门维权,破坏楼宇形象。

P2P企业,大家最熟悉不过了。当初互联网金融热火朝天的时候,他们往往是许多写字楼的重要租客来源之一。然后,泡沫破灭了,P2P们纷纷跑路,写字楼一下也就出现大量的空置。

3.忽略资产盘点与交接

随着近几年来,在同质化竞争激烈的写字楼租赁市场之下,写字楼业主们以豪华装修、免费赠送家具家私、办公设备等吸引租户的招租政策越来越普遍。但同时,也让越来越多租户和业主方“撕逼”的导火线之一。

去年在宝安中心区就发生过一个真实的案例,业主方为了更好招租,下重本将出租的办公空间进行一番豪华装修,还购置了几十万的红木家具免费供入驻企业使用。然而,入驻不到2个月,就发现自己价值几十万的红木家具被租客损坏了,不仅赔偿无门,租客还扯皮,租出去比没出租损失还惨重,最后业主追悔莫及。

因此,业主们在出租时,做好资产盘点,交接清单十分必要。哪怕还在空置期间也要定期对空间的资产进行巡查盘点。以便在出租以后,更清晰更完整的交付给租户。

并且,为了保障业主自身的合法权益,建议业主们在专业律师的指导下,将“财产保管”的相关条款列入合同其中。什么是财产保管呢?就是办公写字楼租赁合同生效期间,承租方应该妥善保管租赁物,如果未尽妥善保管义务,造成租赁物损毁等情况应承担赔偿责任。

4.缺乏风险管理与应急预案

在深圳写字楼租赁市场“僧多肉少”的情况下,虽说深圳的创业企业也不少,但因为经营风险而倒闭的公司数不胜数。更重要的是,一旦入驻企业资金链断裂,极有可能会出现租金支付困难,拖欠房租,甚至欠租失联,那么倒霉的就是写字楼业主们了。

即便在租户欠租后,将租户告上法庭,尽管官司打赢了,但维权之路耗时耗力,若是官司打赢了,但由于租户企业因经营不善,其各类资产均已被其他法院查封,该租户无实际能力偿还债务租金而溜之大吉,业主奈何租户不得。

所以说早期防范要远远胜于最终的诉讼。写字楼业主需要一套完整的租金催收催缴的机制,及时识别留意租赁活动中的危险信号,并且在专业法务的指导之下,将合理的“拖欠房租”的相关条款与企业租户协商后列入合同内,就能有效避免出更多业主方的经济损失。

二、专业的写字楼租管机构,如何有效规避以上商办租赁风险?

▇ 1 严格把控合同条款,维护业主合法权益

写字楼业主除了需要提升自身法律意识以外,寻求商办领域的财务、法务来协助审核租赁合同细节与条款尤为重要。因为具备处理写字楼纠纷丰富经验的专业人士能够对“租房合同”中的细节与条款作出准确的风险预判,为写字楼业主合理规避风险,保护自身合法权益。

例如,为保障写字楼业权人的合法权益,吉办托管将从资产管理出发,以业权人视角,全方位风险管理。为写字楼业主梳理租赁合同、保障租约的风险规避;

以众多的实战经验和案例指导写字楼业主发现、辨别风险并将风险最小化。实战指导业权人处理各种与租户的纠纷,确保业权人最大利益。同时,租赁合同也为业权人会以纸质、电子文档等形式保存收录在案。有必要时,将随时可提供给业权人查看使用。

以此,从写字楼资产管理的全流程各个环节入手,详细解析法律风险及防范措施,协助商办业权人系统全面防范风险。以此维护业权人合法权益最大化,同时也守住了风险防控重要的防线。

▇ 2 租户资质审核,淘汰高风险租户,排除高风险租户

针对“租户因经营不稳定,出现频繁退租换租,甚至无故“失联”的风险,吉办托管将为写字楼业主在房源出租(签订租赁合同)以前,对准入驻的企业租户做一套完整的“租户资质调研分析”,其中包括租户的经营情况是否涉及违规经营、是否具有风险隐患等,通过基本的注册资金、融资历史、股东信息以及股票市值(已上市企业)等角度,并将调查及分析为写字楼私人业主们提供合理建议。生成租户分析周报后提供给业权人,业权人可以初步判断企业的实力和经营情况,只需做决策。

这样不仅能帮助业权人随时随地掌控招商动态,将“高危意向租客”排除在外,还能不漏掉任何一个潜在的优质租客,更重要的是将“风险”隔离在租赁之前。

▇ 3 家具设备定期巡查检测维护,业主固定资产安全有保障

对于写字楼业主的财产保管维护工作,吉办托管将从房源空置直到房源出租后,都采用一套完善的“写字楼租管巡查维护”的风控机制。

例如业主的房源出租以前,吉办托管在接到写字楼业主的托管后,由一对一的运营专员到服务项目内,对房源内的设备设施等进行检测、维护,且将存在异常情况保存记录在案,包括(墙体、家具家私、门窗、消防设施等等)。

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并且所有的异常情况直接上传到写字楼业主端的小程序内,业主只需通过手机就能随时随地查看,写字楼运营专员的处理情况也能随时查阅。无论房源是否空置,写字楼业主都能随时随地掌握房源情况,若有异常需要维护,由运营专员实时跟进维修,写字楼业主省心,只需做决策。

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同时,为减少企业租户在入驻后,因家具是否有损坏等情况引起不必要的纠纷,吉办托管将在签订房屋租赁合同(将房屋交付给企业租户)时,将房源内的家具设备及价值清单一一罗列,待业主确认后,并作为补充协议列入租赁合同内,业主与租户双方签字盖章确认,将最终拍摄好的相关家具影音资料,上传至吉办业权人资管系统保存备案,保留重要维权证据,以备后患。

除了出租前对风险的把控外,企业入驻后的风险管理更是不容忽视,在企业入驻(已出租)后,吉办托管将这样操作:

▇ 1) 专属运营专员,代替业主日常监管,及时察觉异动

租户入驻以后,大多业权人是无法了解租户在自己办公空间内是否会做出违法违规或消防隐患等问题,为解决写字楼私人业主平日里没有更多时间和精力监管房源、难以知晓企业租户是否存在异常的苦恼。

吉办将指派一名一对一的专属运营专员,将定期对房源项目进行巡查,除了可以实时帮写字楼业主提供精细化的企业服务以外,还能够实时代替业权人了解租户是否存在异常动态,并且每月以运用月报的形式,将租户的情况以运营月报的形式,发到业权人手中随时查看。

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写字楼业主无论身处何地、都能随时对租客的情况动态了如指掌。一旦出现任何暴雷、退租、换租等异常倾向,专属运营专员将根据“租客风险控制机制”的流程,为业权人提前预警并提供对应的解决方案,及时采取有效措施、以此实现业权人利益最大化。

▇ 2 )财、法务团队支持,业主风险管理无忧,实现业主利益最大化

在日常运营过程中,吉办托管除了在租赁环做好风控以外,在租客入驻后,若涉及到租客有拖欠租金倾向的,会通过完整的“催收催缴流程机制”采取措施。倘若出现“租客暴雷”或其他突发情况,专业的财务法务团队以合法合规提供相应的法律支持,及提供合法有效的应急措施建议,为业权人做好坚实的后盾。

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以上为吉办租管机构为写字楼业主弥补了风险把控以及专业运营能力的缺失,为写字楼业主的租金收益保驾护航。建议业主们收藏,或有其他写字楼租管相关疑问或困难,可及时向吉办托管租管专家寻求协助,吉办托管始终如一为写字楼业主创造持续稳定的租金收益。

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